Umwandlungsverbot für Wohngebäude in Hamburg

In Hamburg ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen seit einer im November letzten Jahres erlassenen Verordnung erschwert. Umwandlungen bei Wohngebäuden im Bestand mit mehr als 5 Wohnungen bedürfen nunmehr im gesamten Stadtgebiet einer Genehmigung. Die Verordnung soll den Erhalt und die Sicherstellung bezahlbaren Wohnraums gewährleisten sowie die Entziehung von Wohnungen aus dem Mietwohnungssegment verhindern. Denn in der angespannten Wohnungsmarktlage der Hansestadt bedeuten Umwandlungen, dass die Wohnungssuche für einkommensschwächere Miete zunehmend erschwert ist. Daher sollen die auf ihre Wohnungsquartiere angewiesene Bevölkerung vor Verdrängung geschützt und Wohnungen mit bezahlbaren Mieten gesichert werden.

Die Genehmigungspflicht für die Bildung von Wohnungseigentum kommt nicht zur Anwendung, wenn sich in dem Wohngebäude nicht mehr als fünf Wohnungen befinden. Mit dieser Ausnahme sollen Kleineigentümer geschützt werden, die etwa zum Zweck der Altersvorsorge nur in geringem Umfang Immobilienvermögen erworben haben. Auch ist eine Genehmigung z.B. zu erteilen, wenn das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an mindestens Zweidrittel der Mieter veräußert werden soll.

Zurückzuführen ist die Hamburger Verordnung auf eine Ermächtigung des Bundesgesetzgebers, wonach es den Ländern erlaubt ist, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen. Für diese gilt dann nach § 250 Baugesetzbuch (BauGB) die Genehmigungspflicht für die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum/Teileigentum.

Die erlassene Verordnung gilt befristet bis zum 31. Dezember 2025 in ganz Hamburg. Sie ergänzt die vom Senat bereits zum Schutz der Mieter getroffenen Maßnahmen, wie der Schutz vor überhöhten Wiedervermietungsmieten, vor übermäßigen Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis durch die Einführung einer Kappungsgrenze und vor Kündigungen nach Wohnungsumwandlung sowie vor Zweckentfremdung.

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