Neues vom BGH zum Immobilienwirtschaftsrecht – Hausverwalter dürfen keine Maklerprovision für eigene Verwaltungsobjekte verlangen
Neues vom BGH zum Immobilienwirtschaftsrecht - Hausverwalter dürfen keine Maklerprovision für eigene Verwaltungsobjekte verlangen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seiner Entscheidung vom 21. Mai 2026 ( I ZR 224/25) eine für die Immobilienwirtschaft wegweisende Entscheidung getroffen: Wer eine Wohnung verwaltet, darf für deren Vermittlung keine Maklerprovision verlangen – weder vom Wohnungssuchenden noch vom Vermieter.

Damit stärkt der BGH das gesetzliche Provisionsverbot des Wohnungsvermittlungsgesetzes und beendet einen langjährigen Meinungsstreit in Rechtsprechung und Literatur.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde: Eine Immobilienverwaltung war aufgrund eines Verwaltervertrages mit der laufenden Verwaltung eines Wohnungsbestandes beauftragt. Zu ihren Aufgaben gehörte auch der Abschluss neuer Mietverträge. Zusätzlich zur vereinbarten Verwaltervergütung sah der Vertrag vor, dass die Hausverwaltung für jede Neuvermietung eine Provision in Höhe von zwei Monatskaltmieten erhalten sollte. Nach Beendigung des Vertrags verlangte die Eigentümerin die gezahlten Vermittlungsprovisionen in Höhe von rund 16.800 Euro zurück. Die Hausverwaltung vertrat die Auffassung, das gesetzliche Provisionsverbot in § 2 WoVermittG schütze ausschließlich Wohnungssuchende und stehe einer Vergütung durch den Vermieter nicht entgegen.

Der BGH folgte dieser Argumentation nicht. Der BGH stellt in seiner Entscheidung nun klar:

• Ein Wohnungsvermittler, der zugleich Hausverwalter der vermittelten Wohnung ist, hat keinen Anspruch auf eine Vermittlungsprovision.

• Das gesetzliche Provisionsverbot gilt unabhängig davon, ob die Provision vom Mieter oder vom Vermieter gezahlt werden soll.

• Entgegenstehende Vertragsklauseln (ob als AGB oder individualvertraglich) sind unwirksam.

• Bereits gezahlte Provisionen können nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung und unter Beachtung der Vorschriften der Verjährung grundsätzlich zurückgefordert werden.

Bislang war umstritten, ob § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG lediglich den Wohnungssuchenden schützt oder auch Provisionsvereinbarungen zwischen Verwalter und Vermieter /Eigentümer ausschließt.

Der Bundesgerichtshof entscheidet diese Frage nun eindeutig zugunsten einer umfassenden Anwendung des gesetzlichen Provisionsverbots in § 2 WoVermittG. Zur Begründung verweist das Gericht insbesondere auf den Gesetzeszweck: Wohnungsvermittlung und Wohnungsverwaltung sollen strikt voneinander getrennt bleiben. Zudem soll verhindert werden, dass Vermittlungskosten mittelbar auf Mieter überwälzt werden, etwa durch höhere Mieten.

Die Entscheidung betrifft zahlreiche Hausverwaltungen, Immobilienunternehmen und institutionelle Vermieter.

Für Hausverwaltungen bedeutet dies insbesondere:

• Vergütungsmodelle mit gesonderten Vermietungsprovisionen für eigene Verwaltungsobjekte sollten unverzüglich überprüft und ggf. angepasst werden.
• Vertragsklauseln, die eine solche Provision vorsehen, sind regelmäßig unwirksam.
• Bereits vereinnahmte Provisionen können Rückforderungsansprüche auslösen.

Unsere Empfehlung:

Hausverwaltungen sollten ihre Vertragswerke zeitnah anpassen und bestehende Vergütungsregelungen überprüfen.

Eigentümer wiederum sollten prüfen lassen, ob in der Vergangenheit gezahlte Vermittlungsprovisionen möglicherweise zurückgefordert werden können.

Gerne beraten wir Sie zu den Auswirkungen der aktuellen Rechtsprechung und unterstützen Sie bei der rechtssicheren Gestaltung Ihrer Verträge.

Haben Sie weitere Fragen zu diesen oder anderen Themen? Unsere Experten unterstützen Sie gerne mit individuell auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Lösungen.